【2023年最新】家を買うと消費税がかかる？税金をお得にする方法

住宅購入は大きな出費を伴うため、「金銭的な負担を軽減したい」と考えることは自然です。特に、家の購入費用にプラスアルファでかかる「税金」について正しい情報を把握し、節税できるかどうか知りたいという人も多いのではないでしょうか。

当記事では、建売住宅や注文住宅、分譲住宅、分譲マンションなど、家を購入する際に消費税がかかるのかどうかや、住宅購入にかかる負担を少しでも減らすための優遇措置についても解説します。近々マイホーム取得を検討中で、損をしない購入計画を立てたい人は、ぜひ参考にしてください。

1.家を買うと消費税はかかる？

不動産会社（不動産事業者）から新築・中古住宅を購入する場合、建物価格と諸費用に対して、消費税が発生します。しかし、住宅を購入する際にかかる諸費用のすべてに対し、消費税が発生するわけではありません。

以下では、家を購入する際の諸費用を消費税が発生するもの・消費税が発生しないものに分類し、詳細を解説します。

1-1.家の購入で消費税が発生するもの

家を購入する際の仲介手数料・司法書士報酬・住宅ローンなどの事務手数料には、消費税が発生します。それぞれの詳細は、下表の通りです。

上記のほか、土地を造成する場合の「造成費用」・中古マンションをリフォームする場合の「リフォーム費用」などには、消費税が発生します。購入した土地に古家が建っている場合の「解体費用」も同様に、消費税の課税対象です。

1-2.家の購入で消費税が発生しないもの

家を購入する際の登録免許税・印紙税・住宅ローンの保証料などには、消費税が発生しません。それぞれの詳細は、下表の通りです。

なお、個人が売り主である中古住宅を購入する場合の「建物価格」「土地価格」には、消費税が発生しません。

2.家の購入がお得になる！優遇制度2つ

住宅購入によって発生する消費税は100万円を超えることも多く、2019年10月の消費税増税の影響は多大なものでした。

そのため政府は、2019年10月の消費税率引き上げに伴う支援策として、さまざまな優遇制度を設けました。具体的には、「住宅ローン減税の控除期間を3年延長」「すまい給付金の拡充」「次世代住宅ポイント制度の導入」「贈与税の非課税枠の拡充」などが挙げられます。

2023年時点で、「すまい給付金の拡充」「次世代住宅ポイント制度の導入」は終了しています。一方で、住宅ローン控除と贈与税の非課税枠については、優遇条件が多少変更されたものの、現在も利用できます。

2-1.住宅ローンの控除制度

元々2021年12月31日までとされていた、住宅ローン控除（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）の適用期限が、2025年12月31日までと、4年間延長されました。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで家を購入したり増改築したりする場合に、毎年末の住宅ローン残高の0.7％を10～13年間、所得税・住民税から差し引く制度です。2022年の改正により、住宅ローン控除率は、1％から0.7％に縮小されています。

【新築住宅の場合】

※認定住宅とは、「長期優良住宅」や「低炭素住宅」に認定された住宅を指す

出典：財務省「令和４年度税制改正の大綱」

【中古住宅の場合】

出典：財務省「令和４年度税制改正の大綱」

長期優良住宅の場合、住宅ローン減税の限度額が引き上げられており、2023年12月31日までに入居した場合だと、控除対象限度額が3,000万円から5,000万円になっているのが分かります。また、住宅ローン減税ではなく「投資型減税」を使う場合も、標準的な性能強化費用に相当する額（上限は650万円）の10％を、その年の所得税額から控除できます。

詳しくは、国土交通省の「長期優良住宅認定制度の概要について」も併せて参考にしてください。

長期優良住宅とは？認定基準や認定メリットについて解説

2-2.贈与税の非課税限度額制度

贈与税の非課税措置とは、父母や祖父母から資金援助を受けて家を取得するとき、一定額の贈与税を非課税として扱う措置です。質の高い住宅は1,000万円、一般住宅の場合は500万円が贈与税の非課税限度額となります。

質の高い住宅の要件は下記の通りです。

出典：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」

元々は、最大1,500万円までの非課税限度額でしたが、2022年の改正によって贈与税の非課税枠は1,000万円が最大となりました。

3.消費税以外も！家の税負担を軽減する特例

家を買う際に発生する税金は、消費税以外にも、多く存在します。税負担を軽減するためには消費税以外の税金にも目を向けて、支出の削減を図ることが大切です。

以下では家を購入する際に活用できる、税負担を軽減するための特例措置について紹介します。

3-1.登録免許税

土地の売買や、自己居住用の住宅取得にかかる登録免許税の特例として、下記の特例があります。

出典：財務省「登録免許税に関する資料」

出典：財務省「登録免許税に関する資料」

住宅を購入する際には、土地や建物に購入者の所有権を登記しなければなりません。物件にもよりますが、新築の場合、登録免許税は10万円以上することが多いので、こうした軽減措置を使用できると負担が減るでしょう。

3-2.不動産取得税

不動産取得税の特例措置は、主に以下の2つです。

まず税率の特例措置として、2024年3月31日まで、住宅を取得した場合の不動産取得税の税率が3％（本来は4％）に軽減されています。

また、課税標準の特例措置として、住宅を新築した場合は課税標準から1,200万円の控除を、中古住宅の取得の場合は課税標準から新築時における控除額と同額の控除をする措置があります。

出典：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

3-3.固定資産税・都市計画税

固定資産税に関しては、新築住宅にかかる固定資産税が3年間、マンションなどの場合は5年間、2分の1に減額となる減額措置があります。適用期限は2024年3月31日までです。なお、新築の認定長期優良住宅の場合は、減額措置の期間が5年間（マンションなどの場合は7年間に）となる措置があります。

出典：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

またこれとは別に、住宅用地の軽減措置があり、固定資産税・都市計画税が対象となっています。

参考：東京都「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

3-4.印紙税

不動産の売買や譲渡には印紙代（印紙税）が必要となります。

建設工事の請負に伴い作成される請負契約書における印紙税の軽減措置が、2024年3月31日まで延長されています。建設工事請負契約書の記載金額が100万円を超えるものかつ、2024年3月31日までに作成されたものが対象です。

具体的には、正規の印紙税と比較して、1億円までは5割軽減、1億円から5億円まででは4割軽減、5億円を超えるものは2割軽減となっています。

出典：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」

4.長期優良住宅ならさらに税制優遇を受けられる

前述の軽減措置でも一部触れましたが、長期優良住宅であれば、さらに以下のような税制優遇を受けられます。

出典：国土交通省「認定長期優良住宅に対する税の特例（所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税）」

詳しい要件も定められているので、詳しくは国土交通省の資料を参考にしてみてください。このように、長期優良住宅であれば、一般住宅よりも所得税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税などで、より大きい優遇を受けられる可能性が高いです。これから家の取得を考えている方は、ぜひ長期優良住宅を検討してみてください。

長期優良住宅の減税制度とは？減税以外の優遇制度についても解説

まとめ

住宅を購入する際には、建物価格と諸費用に対して、消費税が発生します。ただし、登録免許税・印紙税などのように、消費税が発生しない諸費用も存在する点も把握しておきましょう。

住宅の購入にかかる費用を極力軽減するためには、まずは住宅ローン控除の利用を検討しましょう。特に2023年までに居住したり、認定住宅などを選んだりすることで、借入限度額も上がります。

ここまで紹介した内容を参考にしていただき、ぜひご家族のライフプランや予算に合った資金計画を立てながら、住まいづくりを進めてください。