人々が何らかの商品を購入したときは、必ず「消費税」が課税されます。2021年現在では軽減税率制度により8％から最大10％までの消費税率となっており、購入額が高額になればなるほど消費税も多く上乗せされます。
そして、住宅の購入は多くの人にとって「人生で最も大きな買い物」となるでしょう。額が額なだけあり、物件価格の消費税について気になる人も多いのではないでしょうか。しかし中古住宅の場合、購入時に消費税がかかる場合とかからない場合が存在します。
当記事は、中古住宅の購入時における消費税について徹底的に解説しています。購入時に知っておきたいポイントも紹介するため、中古住宅の購入を検討している人はぜひ参考にしてください。
1.中古住宅の購入時は消費税がかからない？
新築住宅の購入時は必ず消費税がかかります。しかし、中古住宅の場合は消費税が課税されないケースも珍しくありません。中古住宅の購入時に非課税となるケースが、「売主が個人であり、個人間で物件の売買を行う場合」です。個人間での不動産売買は個人売買となるため、消費税の課税対象にはなりません。これは、戸建て購入・マンション購入のいずれにしても同様です。
一方で、売主が不動産会社の場合は消費税が課税されます。また、売主が一度不動産会社に物件を売却し、そのまま第三者である個人に売却するパターンで販売された中古住宅も課税対象となります。売主が一度不動産会社に物件を売却した時点で、その不動産会社が売主となるためです。
なお、個人の売主から中古住宅を購入する事業者にも、購入時に建物価格部分の消費税が課税されます。さらに、土地代は消費税の非課税対象となることも覚えておきましょう。
| 売主 | 消費税 | |
|---|---|---|
| 個人 | 個人が購入する | 課税されない |
| 不動産会社などの事業が購入する | 課税される | |
| 不動産会社 | 個人が購入する | 課税される |
| 不動産会社などの事業が購入する | 課税される | |
また、個人売主が不動産仲介業者を介して中古住宅の売却を行うことも多々ありますが、不動産仲介業者を介して中古住宅を購入した場合も、売主が個人である限り消費税は課税されません。
1-1.消費税が不要な物件を見分ける方法
販売されている中古住宅の一覧を見ただけでは、消費税が不要な物件かどうかを見分けることは困難です。しかし、不動産ポータルサイトから中古住宅の物件詳細部分をチェックすれば、消費税がかかる物件とかからない物件を簡単に見分けることができます。
チェックすべきポイントが、物件詳細ページの「取引態様」部分です。取引態様とは、土地や建物の取引を行う業者の立場を示すものであり、主に「売主」「代理」「仲介・媒介」となります。各取引態様の意味は、下記のとおりです。
| 売主 |
|
|---|---|
| 代理 |
|
| 仲介・媒介 |
|
代理・仲介・媒介の場合は、売主が個人であるケースも珍しくありません。しかし、実際に問い合わせてみなければ個人なのか業者なのか完璧に判断することは不可能なため、一度問い合わせてみるとよいでしょう。
2.中古住宅の売買でも消費税がかかる項目
売主が個人となっている中古住宅の購入には、消費税が課税されないことを説明しました。しかし、住宅購入で発生する費用項目は建物代だけではありません。売主が個人となった中古住宅を購入するときに消費税が課税されない費用項目はあくまでも建物代のみであり、その他の諸費用には消費税が課税されます。
下記は、個人間における中古住宅の売買においても、消費税が必ず発生する項目です。
仲介手数料
住宅売買の仲介をしてくれた不動産仲介業者に対して支払う手数料のことです。仲介手数料は不動産仲介業者や物件購入額によって大きく異なります。
融資事務手数料
住宅ローンの借入時に発生する事務手数料のことです。融資事務手数料は、融資額の1％程度となります。
司法書士報酬
住宅ローンを借りる際に、抵当権を設定する場合や各登記を司法書士に依頼する場合の報酬のことです。内容や司法書士事務所によって大きく異なるものの、10万～20万円が相場と言われています。この報酬に消費税が追加されます。
3.中古住宅と消費税に関して押さえたいポイント
中古住宅の購入は数千万円という大きな買い物となるため、なるべく消費税を節約したいと考える人も多いでしょう。消費税を抑えてお得に中古住宅を購入したいのであれば、中古住宅に関する税制について知っておくことがおすすめです。
最後に、中古住宅と消費税に関して押さえたいポイントを3つ説明します。
3-1.住宅ローン減税の控除期間が延長されている
2021年度に施行された税制改正により、住宅ローン減税の控除期間が13年間に延長されました。この特例措置を受けた場合、2021年から2034年の13年間、住宅ローン減税により住宅ローンの年末残高の1％をその年度の所得税額から差し引くことができます。所得税額のみで控除しきれない場合は、住民税からも控除を受けることが可能です。
2021年度に施行された住宅ローン減税特例措置の対象となる中古住宅の条件は、下記のとおりとなっています。
- 住宅ローン減税を受ける人が、住宅引き渡し日から6か月以内に居住する
- （所得1,000万円以上）住宅の床面積が50平方メートル以上である
- （所得1,000万円以下）住宅の床面積が40平方メートル以上である
- 床面積の2分の1以上が居住用である
- 対象となる中古住宅において、返済期間が10年以上の住宅ローンがある
- 控除を受ける年度の合計所得金額が3,000万円以下である
- 対象年の前後2年ずつを合わせた合計5年間において、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例を受けていない
出典：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
3-2.消費税非課税の場合はすまい給付金の対象外となる
すまい給付金とは、消費税率の引き上げによる住宅購入者の税負担を緩和することを目的に創設された制度です。中古住宅の購入は当然すまい給付金の対象となり、住宅購入時の消費税率や購入者の収入および持分割合によって給付額が設定されます。
しかし、「個人が売主の中古住宅」を購入した場合は住宅購入時に消費税が課税されないため、すまい給付金の対象外となることに注意が必要です。
中古住宅取引におけるすまい給付金の給付要件は、下記のとおりとなります。
- 売主が不動産会社の中古住宅である
- 住宅の床面積が50平方メートル以上である
- （2020年12月1日から2021年11月30日までの契約の場合は、40平方メートル以上）
- （住宅ローンを借りた場合）売買時に瑕疵保険への加入などの検査を受けている
- （住宅ローンを借りなかった場合）50歳以上の人が取得・購入した住宅である
3-3.消費税不要＝コスト削減になるとは限らない
個人間での売買により、中古住宅の購入に消費税がたとえかからなかったとしても、コストを大幅に削減できるとは限りません。むしろ、その他の費用が課税されなかった消費税よりも割高となる可能性もあります。例えば、下記のようなケースが挙げられます。
「中古住宅の購入時にかかる消費税を削減したいから、売主が個人の安い中古住宅を探して購入しよう！」
↓
「少し古い家だったけど、立地や費用、その他条件も悪くないし、消費税非課税で浮いた費用を使ってリフォーム・リノベーションをしよう」
↓
「建物の構造が複雑で、したいリフォームができなかった」
「こだわりを追及するにつれ、結局予算を超えてしまった」
↓
「結局これくらいの費用がかかるなら、売主が個人であることだけに着目せず、もっと広い範囲で中古住宅をチェックしておけばよかった…」
浮いた費用をリフォーム・リノベーションに活用しようと考える人は少なくありません。しかし、上記のようにかえって割高となる可能性がある点には十分注意してください。また、登録免許税や不動産取得税の軽減措置も受けられなくなるため、消費税が非課税だからといって住宅購入のトータルコストを削減できるというケースはむしろ少ないと言っても過言ではありません。
そのため、マイホームを購入するときは消費税の有無以外の要素を踏まえ、売主が不動産会社の中古住宅のみならず新築住宅も視野に入れることをおすすめします。
まとめ
売主が個人の中古住宅において、個人間で売買・取引を行う場合、購入時の消費税は非課税となります。不動産仲介業者が仲介してくれた場合も同様です。しかし、売主が個人の中古住宅を購入する際、非課税となるのは建物代のみです。その他不動産仲介業者の仲介手数料や、融資事務手数料、司法書士報酬などは課税対象となるため、注意してください。
また、「消費税がかからない＝住宅購入のトータルコストを削減できる」というわけではありません。思わぬところで消費税を上回る多額の費用が発生してしまう可能性もあるため、住宅ローン控除や住まい関連の給付金制度の活用を含む視野を広げたマイホーム検討をおすすめします。
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